최근 불거진 전세사기 문제가 임차인들의 마음을 얼어붙게 하고 있다. 대책 마련이 시급하다는 목소리가 나오는 가운데 지난해 출시된 애플리케이션 ‘임차in’에 대한 관심이 높아지고 있다. ‘임차in’은 부동산 시장에서 임대인과 임차인 간의 정보 불균형으로 발생하는 문제를 해결하기 위해 만든 앱이다.

<더리더>는 이 앱을 개발한 ㈜아이엔 강우진 대표를 만났다.
강 대표는 “안전한 임대차 계약 체결 및 보호를 위해서는 체크해야 하는 부분이나 주의해야 하는 항목이 너무도 많고 복잡하다”며 “일반적인 세입자 대부분이 전문적인 지식을 보유하고 있지 않기 때문에 비전문적인 입장에서 직관적으로 판단할 수 있는 서비스를 제공하는 것이 매우 중요하다”고 강조했다.

‘임차in’에서 주로 제공하는 서비스는 무엇인가
‘임차in’은 세입자(임차인)들이 임대차 주기 전반에 걸쳐서 보호받을 수 있는 필수적인 기능들을 탑재했다. 임대차 목적물을 찾기 시작해 계약서 작성과 입주, 향후 계약 만료로 퇴거할 때까지 세입자들의 권익을 보호할 수 있는 솔루션을 제공한다. 2021년부터 플랫폼 개발에 착수해 22년 5월 임차in MVP 서비스를 출시 후 몇 번의 업데이트를 거쳐 운영하고 있다.

임차인 보호를 위한 앱을 개발한 계기가 있다면
주택임대차 시장에서 임차인들은 임대 목적물을 임차(빌려 쓰는)하기 때문에 항상 ‘을(乙)’의 위치에서 소외되거나, 부동산 전문 지식과 정보 부족으로 인해 각종 위험에 노출되는 경우가 많다. 특히, 전세사기 피해자의 대부분(67.6%)이 사회경험이 부족한 2030 사회초년생(청년, 신혼부부 등)에 집중되고 있는 상황이다. 이를 해결할 수 있는 대안 마련이 시급하다.

임차인들을 보호하기 위한 ‘주택임대차보호법’이나 ‘보증보험’과 같은 제도는 대부분 사후대비 성향이 강하다. 부동산 관련 사회문제를 해결하는 근본적인 대책으로는 부족함이 많아 기획하게 됐다.


‘임차in’의 서비스가 제공되기까지 준비 과정이 궁금하다
아이엔은 사람 중심의 프롭테크(프롭테크는 부동산 자산(property)과 기술(technology)의 합성어) 기업으로 모든 사람이 양질의 부동산 서비스를 평등하게 누릴 수 있는 세상을 꿈꾸며 시작했다. 그 시작으로 주택임대차시장에서 가장 소외받고 있다고 판단한 세입자들을 위한 서비스인 ‘임차in’을 기획했다. 약 2년간의 개발 기간을 거쳤다.
세입자 1위 카페(네이버 전세세입자모임카페)를 통해 피해사례를 모두 수집하고 현 정책상 구현할 수 있는 모든 방안을 앱에 수록하는 과정부터 시작했다.

현재 임차in에서 제공하고 있는 세부 서비스들은 어떤 것이 있나
임차in은 세입자들의 임차생활주기 전반에 걸친 모든 부분을 케어하고 있다. ‘깡통전세 판독기, 임대차 목적물 권리분석, 임대인 리스크 조회, 중개사무소 및 중개사 등록 조회, 신분증 진위 판별, 보증보험 가입가능성 체크’ 등의 기능을 통해 세입자가 리스크를 사전에 진단할 수 있도록 한다.

‘대항력 지키미, 임차인 권리 알리미, 확정일자 및 임대차계약 신고, 임차인 특약 대사전’ 등을 통해 세입자들의 권익을 보호할 수 있는 서비스를 제공한다.
뿐만 아니라 ‘대출 상담(1금융 상담사), 이사·청소 견적, 우리동네(빅데이터 정보)’ 등의 기능을 통해 임차인들에게 필요한 부가적인 서비스를 일괄적으로 제공하고 있다.

최근 사회적으로 이슈가 되고 있는 전세사기 문제를 사전 차단할 수 있는 기능이 임차in의 서비스에 있나
안전한 임대차 계약 체결 및 보호를 위해서는 체크해야 할 부분이나 주의해야 할 항목이 너무도 많고 복잡하다. 일반적인 세입자 대부분이 전문적인 지식을 보유하고 있지 않기 때문에 비전문적인 입장에서 직관적으로 판단할 수 있는 서비스를 제공하는 것이 매우 중요하다.

깡통전세 판독기 역시 세입자들이 ‘주소’ 정보 입력만으로 결과를 바로 확인할 수 있도록 개발했다. 세입자가 입력한 주소지를 포함하는 해당 건물 전체에 대한 깡통전세 추정 이력을 선별하여 안내한다. ‘층수, 면적, 거래일자, 전세거래가, 매매거래가’를 모두 확인할 수 있다.
깡통전세라는 것은 매매거래가 대비 전세거래가의 비율이 높아 사고로 경매에 넘어가게 된 경우 경매 낙찰금으로 전세 보증금을 모두 변제받기 어려운 케이스를 의미한다. 현재 정확한 정보 제공을 위해 전세 거래가가 매매 거래가의 100% 이상인 케이스들만 선별하여 안내하고 있다.

향후 시스템을 개선해 80%, 90% 등 사용자가 비율을 설정해 조회할 수 있도록 할 계획이다.
깡통전세는 특성상 건물의 한 세대에서 발생한 경우 해당 건물 내 다른 세대까지 확산되는 경향을 보이고 있다. 업자들이 해당 세대의 이력을 배경 삼아 주변 세대들까지 설득하며 이용하기 때문이다. 따라서 입주하려는 세대에 대한 이력뿐만 아니라 건물 전체적인 이력을 확인하는 것이 중요하다.

전문가로서 전세사기를 근절하기 위해 정책적 개선이 필요하다고 느끼는 부분은 무엇인가
전세사기 유형 중에는 이중계약(or 중복계약)이 있다. 이러한 사기 행위는 현재의 구조적인 허점을 악용해 애초에 사기를 목적으로 행해지고 있기 때문에 사전에 예방하는 게 사실상 불가능하다. 또한 하나의 사건으로 2세대 이상의 임차인이 피해를 보게 되는 케이스로 조속히 대안 마련이 필요한 유형 중 하나다.
이중계약(중복계약)의 리스크를 사전에 체크하기 위해서는 ‘전입세대 열람 내역’이나 ‘확정일자 부여 현황’ 정보가 필요하지만, 현재는 개인정보보호 이슈로 계약과 관련된 이해관계자가 아닌 제3자에게는 정보를 공개하고 있지 않다.

최근 정부 발표에 따르면 계약서를 작성한 시점부터 입주 전까지는 임대인의 동의 없이 열람해볼 수 있도록 개정한다는 소식이 있다. 이 역시 근본적인 해결책이 되기는 어렵다. 계약을 작성했다는 것은 계약금을 입금한 이후가 되기 때문에 돈이 묶인 세입자들은 문제가 있음을 인지하더라도 상황을 해결하는 게 쉽지 않기 때문이다..
세입자들을 각종 사기 피해로부터 보호하기 위해서는 정부의 정책 개선이 시급하다.

앱의 완성도는 어느 정도인가
기능적인 면에 있어서는 최초 목표로 하던 기능의 90% 이상 완성됐다. 앞서 말씀드렸듯이 ‘이중계약 판독기’ 서비스는 현재 정책 이슈로 대기 중인 상황이며, 그 외 디테일한 부분의 일부 오류를 지속적으로 수정하고 있다.

앞으로 어떤 부분들을 더 발전시켜나갈 계획인가
지난 5월 MVP 출시 이후 디자인적으로는 한 번 개편이 있었다. 여전히 세입자들이 편하게 사용하기에는 다소 허들이 있다는 판단을 내렸다. 사용자들이 설문에 응답하듯이 편하게 답변을 하다 보면 사용자별로 맞춤형 설정이 되고 그에 따른 안내가 자연스럽게 나갈 수 있도록 UX를 개편하기 위해 전문 업체들과 함께 개선 중이다.

이용자들의 반응은 어떤가
일단 지금까지는 없던 세입자들을 위한 전용 애플리케이션이 나왔다는 것을 매우 반기고 있다. 서비스의 특성상 단기간 효과를 보는 것이 아닌 임차기간 전반에 걸쳐 효과가 발생되는 서비스이다 보니 조금 더 시간을 두고 사용자들의 반응을 살펴볼 필요가 있다.
앱 사용자 중 상담해드렸던 임차인이 너무 감사하다고 메시지를 보낸 적이 있었다. 이런 응원의 메시지가 힘을 낼 수 있는 원동력이다.

임차in과 관련해 앞으로의 계획이 궁금하다
전국 11만8800명의 개업공인중개사들과 협력해 전 국민 부동산 지식 계몽운동을 벌이려고 한다. 이에 공인중개사를 위한 플랫폼인 ‘중개In’을 개발 중에 있다. 중개in의 기능 중에 ‘임차in PRO’라는 기능이 있는데, 임차in PRO는 공인중개사들이 간단한 정보 입력만으로 양질의 보고서를 받아볼 수 있는 솔루션으로 기존에 오랜 시간을 소비하던 업무를 몇 분 내로 단축시킬 수 있다. 자동 분석 보고서에는 임차in에서 제공하는 각종 서비스를 전문가(공인중개사) 버전의 심화 결과물로 제공할 계획이다. 

임차in을 사용하는 세입자들이 임차in PRO를 사용하는 공인중개사들을 통해 정확하고 상세한 중개 서비스를 받을 수 있도록 할 것이다.
‘임차in’과 ‘임차in PRO’ 서비스로 전 국민 계몽운동을 통해 더 이상 주택임대차 시장에서 전세사기에 의한 피해가 발생하지 않도록 하는 것이 단기적인 목표다.

임차in을 시작으로 다양한 프롭테크 솔루션을 준비 중인 걸로 알고 있다. 아이엔이 꿈꾸는 미래와 비전이 있다면
임차in을 시작으로 상가건물에 대한 임차in 버전인 ‘상in’ 서비스를 준비하고 있으며, 가맹계약/권리양도양수계약/임대차계약 등 각종 상행위 관련 계약 관련 케어 서비스를 제공할 예정이다.
‘사회적 지위에 관계없이 부동산을 이용하는 모든 이가 평등하게 양질의 부동산 서비스를 누릴 수 있는 세상을 만드는 것’이라는 기업 미션에 맞추어 다양한 분야에서 기존에 없던 새로운 서비스를 제공해나갈 계획이다.
단순히 ‘부동산(건물+토지)과 기술의 결합’에 초점이 맞춰진 프롭테크가 아니라 ‘부동산을 이용하는 사람과 기술의 결합’에 초점을 맞춘 서비스를 제공해 프롭테크 업계에 새로운 방향을 제시하고자 한다.


스타트업을 운영하는 데 있어 어려운 점이 있다면
최근 대기업에서 스타트업의 기술을 탈취한 의혹이 있다는 기사를 접했다. 같은 스타트업으로서 우려스러운 부분 중 하나다.
현재의 임차in과 같은 서비스는 기존에 없던 서비스로 저희 기업이 독립적으로 연구하고 고안해낸 솔루션이다. 이를 보호하기 위해 각종 특허를 출원하고 아이디어 임치 제도 등을 활용하고 있다. 규모가 큰 조직에서 마음먹고 달려든다면 사실상 제대로 보호받기 어려운 것이 현실이다.

정부에서 ‘안심전세앱’의 개발 의지를 발표하고 난 뒤 ‘주택도시보증공사’ 본사로부터 미팅 제안이 왔었다. 결국 미팅은 성사되지 않았지만 임차in과 유사한 형태의 플랫폼이 제작되는 것은 아닌가 하는 우려는 있다. 모쪼록 대기업이든 관공서든 스타트업의 취약점을 악용하는 일 없이 공정한 경쟁이 이루어질 수 있는 환경이 마련됐으면 하는 바람이다.